Immobiliengutachten für das Finanzamt: Was Erben in Sachsen wissen müssen

Der Brief vom Finanzamt kommt meist Wochen nach der Beerdigung — und sorgt für den nächsten Schock: Die geerbte Immobilie wird mit einem Wert angesetzt, den Sie bei einem Verkauf niemals erzielen könnten. Trotzdem sollen Sie auf diesen Wert Erbschaftsteuer zahlen. Was viele Erben nicht wissen: Sie haben das Recht, diesem Wert ein eigenes, qualifiziertes Gutachten entgegenzusetzen — und damit oft eine fünfstellige Summe zu sparen.

Wie das Finanzamt Immobilien bewertet — und warum das so oft zu hoch ausfällt

Wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird, muss das Finanzamt für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer einen sogenannten Grundbesitzwert feststellen. Es greift dabei nicht zu einem individuellen Gutachten, sondern zu pauschalen Verfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG): je nach Objektart wird ein Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren angewendet.

Das Problem dabei: Diese pauschalen Verfahren rechnen mit Durchschnittsdaten für ganze Marktregionen. Die konkrete Immobilie, ihr baulicher Zustand, der Modernisierungsstau, ein ungünstiger Grundstückszuschnitt, eine schlechte Mikrolage, denkmalrechtliche Auflagen, Erbbaurechte oder Wohnrechte Dritter — all das fließt in die Finanzamts­bewertung nicht ein.

Seit der Reform des Bewertungsgesetzes zum 01.01.2023 (Jahressteuergesetz 2022) wurden die Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze zudem deutlich angepasst — Folge: Die pauschal ermittelten Grundbesitzwerte liegen heute oft spürbar über dem, was eine Immobilie am Markt tatsächlich erzielen würde. Besonders betroffen sind Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf — also genau die Häuser, die in vielen sächsischen Erbschaften vorkommen.

§ 198 BewG: Ihr Recht auf den niedrigeren Wert

Hier kommt der entscheidende Hebel: § 198 Bewertungsgesetz erlaubt es Ihnen ausdrücklich, dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Konkret heißt das: Wenn Sie durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten belegen können, dass die Immobilie weniger wert ist, als das Finanzamt pauschal angesetzt hat, muss das Finanzamt diesen niedrigeren Wert zugrunde legen — und die Erbschaftsteuer entsprechend reduzieren.

Diese Regelung ist kein Gnadenakt, sondern Ihr gesetzlich verankertes Recht. Und sie wird in der Praxis viel zu selten genutzt — oft, weil Erben gar nicht wissen, dass sie sie haben.

Welche Gutachten das Finanzamt akzeptiert

Nicht jedes Gutachten reicht. Der Bundesfinanzhof hat in seiner Rechtsprechung klare Anforderungen formuliert: Das Gutachten muss

• von einem qualifizierten Sachverständigen stammen — also entweder einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen,
• den methodischen Anforderungen der ImmoWertV entsprechen,
• den Stichtag des Erbfalls (Todestag des Erblassers) bzw. der Schenkung sauber zugrunde legen,
• alle wertbeeinflussenden Faktoren der Immobilie konkret berücksichtigen und nachvollziehbar dokumentieren.

Eine kostenlose Online-Bewertung, ein Maklerexposé oder eine Wertschätzung aus dem Bekanntenkreis erfüllen diese Anforderungen nicht. Das Finanzamt wird sie ohne Begründung zurückweisen.

Freibeträge und das Familienheim — was Sie zusätzlich wissen sollten

Ob überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des Nachlasses ab. Die wichtigsten Freibeträge im Überblick:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder): 400.000 €
• Enkel: 200.000 € (400.000 €, wenn das Kind bereits verstorben ist)
• Eltern und Großeltern im Erbfall: 100.000 €
• Geschwister, Neffen, Nichten, nicht verwandte Personen: 20.000 €

Eine wichtige Sonderregelung gibt es für das selbstgenutzte Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG): Erben der überlebende Ehegatte oder die Kinder das Familienheim und nutzen es mindestens zehn Jahre lang selbst weiter, bleibt der Erwerb unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei — bei Kindern allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m².

Hinweis: Wir sind Sachverständige für Immobilienbewertung, keine Steuerberater. Für die konkrete steuerliche Gestaltung — Freibeträge, Steuerklassen, Familienheimbefreiung, Aufteilung des Nachlasses — sollten Sie immer Ihren Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht hinzuziehen. Unsere Aufgabe beginnt dort, wo es um den Wert der Immobilie geht.

Ein Beispiel aus unserer Praxis

Eine unserer Mandantinnen — nennen wir sie Frau Dr. Sonntag — hatte das modernisierungsbedürftige Haus ihrer verstorbenen Tante geerbt. Das Finanzamt setzte den Grundbesitzwert mit über 200.000 Euro an. Die geforderte Erbschaftsteuer: knapp 36.000 Euro. Frau Dr. Sonntag wusste: Für diesen Preis würde das kleine Haus am Markt niemals stehen.

Wir haben das Objekt vor Ort aufgenommen, den Modernisierungsstau, die konkrete Bausubstanz, die Lage und die regionalen Marktdaten in einem Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV dokumentiert. Das Ergebnis: ein nachvollziehbarer Verkehrswert von 75.000 Euro. Das Finanzamt hat den Grundbesitzwert auf dieser Grundlage reduziert — die Steuerlast von Frau Dr. Sonntag sank um fast 25.000 Euro.

Solche Fälle sind in Sachsen keine Ausnahme, sondern in den letzten Jahren spürbar häufiger geworden.

Fristen: Wann müssen Sie reagieren?

Sobald Sie den Bescheid über die Feststellung des Grundbesitzwerts vom Finanzamt erhalten haben, läuft eine Einspruchsfrist von einem Monat. Innerhalb dieser Frist können Sie Einspruch einlegen und ankündigen, einen niedrigeren Wert durch ein Gutachten nachzuweisen.

Wichtig: Ein Gutachten lässt sich nicht „mal eben über das Wochenende“ erstellen. Wir brauchen Zeit für Unterlagenanforderung, Ortstermin, Datenanalyse und Ausarbeitung. Wer den Bescheid bekommt, sollte uns deshalb möglichst zeitnah kontaktieren — idealerweise schon in der ersten Woche nach Erhalt.

So gehen Sie vor — Schritt für Schritt

1. Bescheid lesen und prüfen lassen. Welcher Grundbesitzwert wurde angesetzt? Passt er zu dem, was die Immobilie am Markt wert wäre?
2. Innerhalb der Monatsfrist Einspruch einlegen — am besten gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
3. Sachverständigen beauftragen. Wir prüfen in einem kostenfreien Erstgespräch, ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall rechnet — und nennen Ihnen einen Festpreis.
4. Gutachten beim Finanzamt einreichen. Auf Basis unseres Gutachtens wird der Grundbesitzwert neu festgestellt und die Erbschaftsteuer entsprechend reduziert.

Sie haben einen Bescheid bekommen, der zu hoch wirkt?

Seit 2002 erstelle ich als von der IHK Chemnitz öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Verkehrswertgutachten für Erbschaft- und Schenkungsteuerangelegenheiten in ganz Sachsen — Gutachten, die vor Finanzämtern und Gerichten Bestand haben. In einem unverbindlichen Telefonat klären wir, ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall lohnt.

Jetzt unverbindlich anfragen oder direkt anrufen: +49 (0) 3722 699886